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前三季凈利下滑近四成 招商地產再借力母公司擴張

  觀點地產網10月21日，招商地產公佈其第三季度財務數據。2014年7-9月，招商地產實現簽約銷售面積88.9萬方，銷售金額134.12億元，環比二季度分別增長68%、62%。

  值得註意的是，雖然第三季度招商地產的銷售環比改善顯著，結算同比增長5.02%，但前三季度招商地產的結算面積僅完成預定指標的六成，低於預期。

  第三季度，招商地產的營業收入為77.06億元，同比增長5.02%；歸屬於上市公司股東的凈利潤4.55億元，同比下降56.83%；基本每股收益0.18元，同比減少56.10%。

  1-9月，招商地產營業收入為237.53億元，同比增長1.20%；歸屬於上市公司股東的凈利潤22.41億元，同比下降37.85%。

  截至今年9月30日，招商地產累計實現簽約銷售面積210.75萬平方米，同比增加6.13%；簽約銷售金額313.07億元，同比增加0.91%。按招商地產公佈的500億元全年銷售目標計算，其目標完成率為62.61%。

  凈利下滑四成與沖刺500億

  從已公佈的財務數據來看，凈利下滑是此次業界對招商地產前三季度財務數據的關註點之一。

  對於前9月凈利下滑近四成的原因，招商地產表示，主要是受結轉房地產項目的產品及區域結構不同影響，期內結轉項目的總體毛利率水平同比較低。此外，與招商地產2014年房地產項目竣工時間分佈不均衡，期內毛利率較高的項目暫未結轉等原因也有關。

  除凈利潤下滑外，前三土信貸新北中和土信貸季度招商地產的毛利率也有所下滑。根據相關數據顯示，前3季度招商地產的毛利率為33.0%，同比下降13.4個百分點，較去年全年下降8.6個百分點，其中第三季毛利率僅為28.2%，較上半年下滑7.0個百分點。

  相關分析認為，毛利率持續下滑，主要與招商地產區域佈局向二三線城市下沉及受行業整體利潤率呈下滑趨勢等因素有關。

  分析續指，今年情況比較特殊，前3季度，招商地產主要結算瞭低利潤率項目，因此毛利率下滑幅度較大，預計高利潤率項目深圳鯨山覲海、北京公園1872將在第四季度結算，賬面預收款分別為52、27億元，有望平滑毛利率的下降。

  雖然毛利率有所下滑，但從第三季度中的7、8、9月單月銷售情況來看呈逐漸上升態勢。其中，7月銷售金額20.34億元、8月銷售為39.48億元、9月銷售金額為74.25億元。

  銷售遞增主要與招商地產今年全年的推貨重點集中在三、四季度有關。數據顯示，截止9月招商地產的在手可售貨值約330億，第四季度的推盤貨值在250億左右，占全年計劃的42%。

  分析認為，按招商地產全年500億目標計算，若第四季度的三個月每月完成情況維持在9月水平，全年目標則有望達標；而若僅按照250億貨值、去化6成計算，則完成全年目標存在難度。

  事實上，進入第三季度，招商地產投資非常謹慎，並未新增土地儲備，而是主要以加速推盤去化為主。

  對於招商的加速去化動作，分析還是認為，招商地產的大戶型和高端產品占比仍然相對偏高，預計2014年仍有近40%的占比，因此可能對2014年招商地產的去化率形成一定制約。

  再度借力母公司擴張

  雖然受市場波動影響，招商地產整體利潤率有所下滑，且目前整體銷售也並不突出，但相比同樣規模的房地產企業，分析認為其背靠央企招商局集團無疑仍是未來發展一大助力。

  目前，招商局集團陸續將稀缺土地資源低價註入招商地產，同時又通過聯合競買土地或收購項目公司股權等方式幫助降低招商地產的開發風險。

  招商地產自08年起即以定增、購買等多種方式先後從集團獲得深圳多宗稀缺住宅、商業用地，極大的擴充瞭其土地儲備。同時，招商地產還和集團通過聯合競買土地或收購項目公司股權等方式合作開發新的房地產項目。

  近期，二者就聯手拿瞭沈陽的奧體項目。其中，招商地產出資1.3億受讓目標公司51%股權、招商局集團出資1.2億受讓目標公司49%股權。

  分析稱，沈陽奧體項目為城市新區域成熟低端的商業項目，通過收購公司成功進入沈陽地產市場，與贛州遠康的合作充分發揮瞭招商地產的項目操盤優勢和招商局集團的資金優勢。

  除聯合拿地外，招商地產還聯手招商局資本共同探索產業園區運營模式和平臺。在分析看來這是招商地產在推動公司產業地產業務的同時，提高其對項目的議價和獲取能力。據悉，目前招商地產深度介入的產業園區項目共有8個，總建面約324萬方。

  分析指出，在目前各大房企競先在銀行間市場發債尋求資金之際，背靠招商局集團的招商桃園房屋貸款五股信貸借款地產不管是獲得招商銀行的授信，還是招商局集團資產註入後的增發融資，同樣具備極大的便利條件。

  其中，招商地產於去年啟動的最大融資計劃即是，通過向大股東定向增發購買包括海上世界住宅一期、女媧廣場和文化藝術中心等地塊，合計占地面積12.76萬平米，成交總價約48.6億。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/08244538666.shtml


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