寶藍股份常務副總裁何猛商用物業五年內高速發展
圖為寶藍股份常務副總裁何猛
新浪樂居訊 7月2日14：30，在新浪樂居嘉賓聊天室，新浪樂居特邀寶藍股份常務副總裁何猛進行專訪，就寶藍地產和產業地產進行瞭相關討論。
訪談主題：寶藍地產與產業地產
訪談時間：2014年7月2日14：30
訪談地點：新浪樂居嘉賓聊天室
訪談嘉賓：寶藍股份常務副總裁 何猛
訪談主持：新浪樂居新聞主管 劉怡譞
主持人：各位網友大傢下午好，我是今天的主持人劉怡譞，今天我們非常榮幸的請來瞭寶藍股份常務副總裁何猛先生，何總今天來是跟我們聊聊寶藍和產業地產，我知道寶藍股份在北京深耕20多年，擁有著三十多棟經營物業，從寫字樓到綜合園區，寶藍也已經成為北京網點數量最多的商用物業運營管理商。這二十多年來寶藍股份是如何發展的？企業文化又有哪些呢？請何總給我們網友簡單介紹一下。
何猛：其實寶藍股份到現在已經有22年的歷史瞭，從92年到現在，從30多平米的小辦公樓走到現在將近70萬平米；昨天，也就是7月1日是黨的生日，同時也是我們寶藍22歲的生日，我們自己做瞭一些活動，也回顧瞭公司從20年前走到現在的一些歷程，我們自己覺得寶藍還處在成長當中，希望今後寶藍股份能在整個北京市達到100萬平米的經營面積，未來經過十年左右的時間希望可以達到1000平米的經營面積，這樣在北京形成網絡化運營，創造更大的價值；而現在70萬平米已經在北京八個城區全部佈點完成，最遠到通州和順義，其中將近30萬平米在海淀，隨著公司規模不斷擴大，我們在新項目的資源，新增的部分越來越多，我相信未來在北京商用物業、商業地產這方面的經營我們將占到主導地位。
主持人：寶藍所打造的商用物業運營模式與行業內傳統的物業運營模式有怎樣的不同？我們又進行瞭哪些創新呢？
何猛：其實提到商用物業，我們的定義很簡單，除瞭現在所謂的住宅，也就是民用住宅以外所有的物業類型我們都定義為商用物業，比如說商場、酒店，包括辦公樓，甚至公園。我們與其他的商用物業運營商或者管理方的最大區別在於，我們所有的商用物業基本上都是以經營或者經營權的形式出現的。和其他的物業不同，例如萬科，萬達有很多的物業是持有性物業，而寶藍屬於輕資產的公司，目前全北京所有的物業項目我們都是持有經營權為主，一個項目我們通過二十年的經營權把整個項目打造成商業領域或者商業地產領域。這次我們在新浪做的這兩個項目，都是以二十年經營權來做的項目，比如益園，我們從四季青和西山取得這個項目，通過三年的時間打造成文化科技的區域；天禧項目今年剛剛竣工，我們計劃把它打造成空港的展示中心。
主持人：我們談一下益園模式吧！對寶藍而言，從益園的名字的初成到益園模式的成形，這中間經歷瞭一個怎樣的過程？又是什麼樣的契機最終成就瞭益園模式的成功呢？
何猛：益園原來是叫西山創意園。我們希望入駐益園的企業能夠分得"蛋糕"快速發展，能夠在這個園區裡長遠的進步，所以選擇瞭益字，改成瞭益園。目前整個益園項目22萬平米，有三個業主，這三個業主把物業租給我們以後，我們把整個園區的路網、綠化打通，變成瞭現在的益園。22萬平米的建築面積，有三個不同的區域，分別是ABC三個區域。益園模式很簡單，我們把原來像西山、四季青的土地，以及建築物以租賃的形式拿過來，重新包裝、改造，投入，重新面向市場。以能夠滿足現代企業對文化、科技產業的需求。我們現在跟清華大學的一個學院也有一個益園模式的培訓班。這周五下午有福建班的40多人到我們的現場學習。我們也解決瞭當前人們說的城鎮化的問題。什麼是城鎮化，大傢覺得蓋瞭樓人進去就是城鎮化，其實不是，隻有產業能夠促進當地的經濟發展，有產業就有就業，有就業就有消費，所以我們把原來西山村，西平莊這個區域整個經濟包括就業，地方稅收全部拉動起來。最終我們益園模式解決瞭物業資源閑置、空置、浪費等政府常年來存在的一些問題，同時也解決瞭農村或者集體用地上的建築物屬性不改變，產權性質和受益人不改變的問題，創造瞭非常有價值的新模式。
現在，很多的地上建築都賣瞭，人們也就失去土地瞭，而我們這種租賃形式有一種什麼好處呢？那就是：二十年裡面土地可持續發展屬性增強，而且由於我們以租賃形式獲得項目的運營資源，我們會更好的把這個資源盤活，我們寶藍承受很大的壓力，我們要支付房租給當地的農民，我們隻有把項目運營的越來越好，大傢的收益才很穩定。所以我們的壓力很大，地的產權是國傢的，集體用地，所以我們叫商用物業運營商，我們給自己的定位就是這樣的。並不是現在的開發商，拿瞭地，蓋瞭樓，就結束瞭，我們是希望所有的物業，或者所有的土地資源能夠實現利益最大化，不是單方受益，而是多方受益。大部分的開發商隻是開發商受益瞭，把房賣瞭，眼前的效益很好，但是長遠的或者對地區長期的發展沒有推動作用。我們希望能夠把這個地區，一個產業，一個群體，一個社會在結構上起到運營的作用，這是寶藍商用物業運營商的定位。大傢現在都在說的益園模式也是這樣的。
主持人：對於寶藍股份在發展過程中，您認為益園扮演著什麼樣的角色？
何猛：益園對於寶藍股份是質的飛躍，我們之前做的是單體綜合樓，比如在我們這個大廈裡面，一層有部分是商業，樓上是辦公。一棟樓面積是兩萬到五萬平米左右，再大一點七八萬，它不存在產業集群，產業鏈打造和綜合配套服務體系。而當我們拿到益園的園區以後，我們深入的研究瞭園區的運營，園區的經營和招商定位，這些方面和綜合樓完全不是一個概念。同時因為我們拿到瞭益園的項目，把整個寶藍股份從原來的30多萬平米一下子變成瞭50多萬平米，經營面積上也有質的飛躍。因為質和量上都有提升，所以益園對於寶藍有著重大的意義。當時大傢覺得這個項目體量太大瞭，畢竟原來都是三四萬平米的小項目，現在一下子給瞭22萬平米的區域，大傢開始都有懷疑。但是我們拿過項目以後，經過兩年多將近三年的改造、調整、運營，真正把握瞭園區運營的訣竅。也在整個海淀區或者是西山區域樹立瞭很好的園區品牌，也就是益園這個品牌。
主持人：這樣的品牌對於未來我們的發展有怎樣的影響？
何猛：這個品牌出來以後，對於我們寶藍或者整個海淀，甚至北京市的文化園區可以說有一些作用，也是有可以復制的資本的。益園這個品牌我們希望能夠在北京實現成千上百個"益園"。現在很多的產業園區存在空置化嚴重這樣的問題，這就與益園不同，完全兩個概念或者兩種操作模式造成的結果。比如說我們在北京的東邊也幾個園區，大部分的物業項目是以出售的形式賣給企業的，而這傢企業拿到這個項目以後，並不是真正的辦公或者說自己使用，而是轉租或者空置。企業遇到困難的時候他會出售，整個園區裡面每個建築物的主體可變性非常大，我們經常看到成片成片的樓是空著的，晚上是黑著的。如果這傢企業出問題瞭，或者這傢企業股權、機制有調整的，然後再出售給另一傢，形成不瞭產業集群或者產業打造，更別提綜合服務配套體系瞭。
所以我們希望益園模式能夠在北京，特別是在土地結構不能完全符合要求的時候，比如集體土地上的建築物不是所有的地都是商用用地，也不是所有的都是商業園區，有很多集體土地開發的項目，我們希望把這樣的物業資源盤活。把所有付出成本蓋的地上建築物和應該能夠獲得收益的土地方、開發商包括運營商這幾方都可以達到共贏，所以益園的經營模式可以復制。
主持人：你提到的益園模式是可以復制的，那麼有沒有得到國傢的支持？
何猛：現在我們獲得的資源很多都是北京市的資源支持。海淀區的政府、領導非常關註我們的項目，從市領導包括區領導都來我們園區考察，給我們提瞭很多指導性的意見。前段時間幫我們把道路及道路周邊的綠化全部做瞭更新。區裡面，區委宣傳片，招商局，投資促進局，包括發改委，科技部，這些政府部門到我們益園考察的非常頻繁。因為我們益園模式除瞭模式好以外，我們招商的企業也是好企業，園區裡面的企業都是收益好，品牌好，還有一些發展前途巨大的企業也在園區裡面。
主持人：您談到招商的企業，我聽說益園所在的地理位置是位於西山文化大道，這裡也是海淀區文化創意產業發展的一項戰略規劃，在這個大的背景下，益園如何把文化和產業有效的結合？我也聽說我們也拒絕瞭一些與我們園區不符的優秀企業進駐？那咱們益園的招商定位是什麼樣的？截至目前，園區入駐率又是多少呢？
何猛：我們落地在西山文化創意大道，整個海淀區定義為文化和科技園聚集區，我們還是以文化科技聚集為主，科技類、文化類的企業入駐益園的占90%以上，也有很多不是這種類型的企業想入駐益園，因為我們有產業園區的定位，在這種很清晰的定位情況下，確實拒絕瞭一些企業，包括有一些輕微的噪音、污染，高耗能，非文化科技企業。雖然租金給的比較高，很多企業規模也比較大，但是我們還是按照定位要求，通過我們自己的銷售途徑，給這些企業提供瞭一些其他的辦公場所，或者一些其他的項目推薦過去。
這一步走的稍微早一些，現在全北京的一些能耗高、污染高的企業都在外遷，我們的工作是三年前開始的，凡是有污染物，噪音，不符合產業定位的企業都拒之門外，但是對於我們來說，這三年的定位把握，現在來看產生瞭巨大的社會效益。目前益園三個區整體出租率超過70%，有個別樓還沒改造完，結束以後將達到80%、90%，我們希望招商定位上嚴格按照我們既定的方針堅持下去。現在已經有的一些企業，像京東商城大數據中心，百度雲創意中心，騰訊創新中心等這些科技文化類企業都在我們的區域裡面。
主持人：在目前的服務收益，投資收益和租金收益上如何實現增長平衡的呢？
何猛：益園從經濟、社會來講給我們帶來瞭很大的收益。經濟方面來說，房租收益一定是我們寶藍現在最大的收益，可能占瞭八成以上。但是三到五年之後，我們的房租收益可能隻占30%，而投資孵化和增值服務可以占到60%以上，這是我們希望的。所以我們現在在創意中心，包括寶藍自己的創意中心，將投入很大的力度。同時在增值服務方面，也給所有的雇員企業提供瞭很完善的配套。比如工商註冊，我們會全力代辦。我們還在益園開辦瞭一個辦事大廳。政府、城管、消防等一些政府職能部門會有半天的時間到我們現場辦公，很方便，不用再去工商局辦手續，周四下午三點到我們的辦公室就可以瞭。解決瞭園區現有企業和一些到園區辦入住的企業一站式辦公的問題。增值服務的部分，我們很多是貼近於企業，用現在的話叫接地氣。所有企業需要的，我們都配套好。現在大傢都離不開網絡，我們現在承接瞭一個寬帶，費用很高，我們統一為入園的企業接，打包。我們還跟移動、聯通談瞭一些打包價格，所有入園企業的網絡價格明顯下降，企業承受的成本也會降低。現在增值服務的免費部分有三路班車去三個不同的地鐵站：六號線、十號線和一號線。園區每小時發一次班車，企業員工上下班，企業進出園區的交通這種免費的服務已經全部提供到位。
現在很多的園區服務都是免費的，未來可能有一些其他的部分會獲得收益，同時也在投資孵化，我們希望創業團隊或者中小企業對他們進行扶持，希望這些企業可以孵化成像新浪、百度，騰訊這種大企業，未來可以在納斯達克上市的企業，這是我們在投資孵化裡面希望達到的效果。
主持人：我能說益園就是一塊大蛋糕嗎？
何猛：這塊蛋糕太巨大瞭汽車貸款常見五大問題。
主持人：寶藍的服務又分成幾個層面，我們如何形成並完善這個服務生態鏈條的？
何猛：從增值服務來講，我們希望對企業的上下遊，或者對產業鏈每個環節提供相應的服務，這樣可以解決企業上遊和下遊的結合。比如企業任何一個辦公場所都需要裝修，企業搬傢之前的裝修服務我們可以提供，中國科學院信息工程研究所十一前要入住益園，寶藍提供的是精裝入駐。在前幾個月我們工程每天會跟這個研究所的老師們商量安排工位，磚的顏色，頂的顏色，辦公傢具什麼樣的。我們通過前端的服務，實現他在入駐之前全部裝修服務。由於信息研究所需要很大的網絡層面，這是我們能夠給予本身入駐園區企業的，同時對於上下遊的企業，他的整個產業鏈我們也能給予服務，比如凌雲光子，它的上遊企業是一些供應商，甚至一些國外的供應商，我們在供應商層面或者出產品的層面做一個搭橋。通過我們這種資源，我們希望實現寶藍現有的兩千多傢將近三千傢客戶之間形成上下遊的產業鏈，在寶藍裡面形成商業的生態圈。舉一個例子，現在我們有一個餐廳在寶藍租店、經營、開業，我們可以讓這個餐廳給我們辦一張九折的卡，我們拿九折的卡在所有的寶藍項目裡面幫助他推，就變成瞭1：2000的比例，2000傢企業裡十萬人都知道在哪一個位置開瞭一傢餐飲，連續三個月可能都需要打電話預約。京東商城的大數據在我們這裡，他們可能需要一個下遊的供應商，我們把這個消息放在我們近三千傢企業裡面，我們下面這三千傢企業肯定有經營商需要的供應商。還有我們現有的客戶裡面，像藝龍網，我們說春節瞭，能不能給我們的員工做一個團購，這個價格會非常好，我們可以提供給下遊的員工。我們在年底出關的時候可能給藝龍帶來的是上百萬的大單。所以任何一傢在寶藍裡面的企業，上下遊我們都會去影響，能夠讓入駐寶藍項目的企業更好更快的發展。
主持人：除瞭這個益園的模式我們有沒有其他的一些規劃或者創新，或者有沒有達成戰略協議但汽車貸款人是還在談的？
何猛：現在除瞭益園模式以外，現在我們也對爛尾樓進行改造，我們在整個策劃和定位上面有一個很準確、很專業的操作隊伍。舉一個例子，中關村互聯網金融產業園是我們寶藍的一個項目，這個項目原來是四季青的海鮮市場，對當地的貢獻是可憐的稅收，同時帶來的是臟亂差，交通，污水，市場管理的問題。拿到這個項目以後，除瞭主體結構沒有動，我們把所有的水電氣配套進行改造，打造成瞭5A級的寫字樓，在這樣的情況下解決瞭交通、擾民，噪音等存在的所有問題。同時在這麼好的位置，能夠創造高價值的物業，徹底扭轉瞭原來的狀況。現在中關村互聯網金融產業園是北京第一傢獲得金融授牌的。入駐園區的企業全部是在金融物業或者是互聯網金融物業領軍的企業，在整個園區註冊的企業都沒有下千萬級的。而且隨著政府對互聯網金融的推動，這個園區從開園到現在，短短的四個月時間，出租率達到瞭80%以上，十萬多平米基本上還剩一點點的面積，入園的企業一方面享受瞭政府的支持，另外一方面在互聯網金融行業裡面都是未來我們行業裡面的領軍企業。所以我們希望除瞭益園模式外還有很多其他的模式，比如現在互聯網金融的模式，有很多的爛尾樓，原來定位失敗的項目，我們重新定位，像益園模式我們在北京其他很多園區可以快速的復制，除瞭這兩個模式以外，我們還在進行一些創新，我們希望有一個騰龍引鳳的模式，比如原來的產業不好，有污染、能耗高，噪音等等很多問題，我們把這個園區重新定位一下，把原來龍換成我們想招引的鳳，對整個區域的發展都有非常好的促進作用，這是我們現在以及未來要大力推廣的。可能在下半年拿出一個成功的案例，在騰龍引鳳的過程中拿出一個標桿，可能跟益園不一樣，益園是空的，我們招進來，這個是通過產業的定位和產業的調整形成產業的聚集和產業打造，綜合配套服務體系三種組合拳一起打出去，把一個原來裝鳥的籠子引來鳳。
主持人：這兩個月萬科也是踏入產業地產，開始大手筆的佈局，萬達是轉型文化地產，打造文化地產的航母，綠城與杭州地鐵集團合作打造城市地鐵綜合體，聯想也涉足瞭養老，我們看到產業地產這塊熱土已經被急待轉型的房企盯上，那我們知道產業地產操作屬性和物業操作屬性上有所不同，他們有什麼不同呢？如果作為住宅類企業想進入這塊有什麼樣的考驗和壁壘？
何猛：現在我們看到很多大的開發商，不管是萬科還是萬達，在他們現有的資源量上絕對是占很大的優勢。因為在全國持有商業物業面積最大的是萬達，現在的萬科也開始自己做商業地產。商業地產跟住宅地產完全是兩個概念，商業地產最關鍵在於可持續發展，而住宅地產大部分一次性銷售，所以從這幾個大的開發商，萬達、萬科、綠地、綠城，他們資源量大，但是缺少對產業定位的專業人才。產業定位不是任何一傢企業在任何地方都可以做起來的，我們看到浙江、溫州等很多南方城市乃至周邊有大量的開發商所謂的商業地產，但是很多的商業地產項目都是空置的，很荒涼，之所以沒有成功，就是因為產業定位，產業佈局都存在問題。雖然國傢政策給產業很大的支持，但是有很多的產業在區域性或者選址確定性是取決於我們的，我們叫商用不動產。這塊地的土地屬性是無法改變的，這塊土地不是裝上輪子就可以走，所以位置永遠是我們放在第一位的。北京做文化地產絕對沒有問題，因為它是首都，文化聚集都在這裡，在上海我們就做經濟，在珠三角地區可能做的是產業，有很多的電器，加工，產業佈局，所以我們看到萬科也好、萬達也好，在商業地產領域的進軍就說明這個市場前途非常大。我們益園對於北京來說是很大的蛋糕，但是商用地產對於所有的開發商來說確實也是一個大的蛋糕，大傢都希望把蛋糕做大做好，我們不希望這個蛋糕壞掉一塊，一旦壞掉就會影響整個蛋糕的質量，不管是任何一傢開發商或者物業運營商，我們都希望保持商用地產的健康發展，因為住宅市場的無限擴張，我們可能多多少少會受到一些影響，所以大傢拿到住宅的時候就覺得存量太多瞭，銷售有阻礙瞭，但是大傢覺得商用地產現在是剛剛起步，是一個成長或者發展的階段。越是在成長，發展階段的時候，我們更應該冷靜的分析這個產業、市場，到底能做多大，這塊蛋糕能做多大，做到最大的時候才是最好，最健康的。所以我們希望任何一個產業，任何一個佈局，都有一個極限，我們希望商用地產有序的發展。
主持人：給我們分析分析產業地產行業發展狀況，以及您對未來行業的判斷是怎樣的？
何猛：從國傢的政策來講，我們經常關註新聞，關註國傢政策和國傢導向，從產業角度來講，我們之所以淘汰舊工業，高污染，高能耗的產業是有道理的。因為目前從原來的勞動密集型產業轉向商用服務產業居多，還有科技類的企業。我們有一點像三四十年前的英國，那時候英國首都叫霧都，現在北京也快變成霧都瞭，就是因為那時候他大量的工業發展，大量的煤燃燒所以產生瞭霧都，發展當中肯定會存在問題，目前北京各個行業的發展也存在於舊的產業被淘汰，新的產業不斷湧出，新的技術不斷的湧現，讓我們現有產業或者原有產業，必須進行調整和升級。現在大傢都在買LED的彩電，原來我們說的是顯象管，顯象管被淘汰瞭，LED來瞭，可能未來三到五年LED會被淘汰，有新的技術進來，比如裸眼3D技術在國外已經很成熟瞭，你看到的就是一個3D的效果，這種技術未來就是從科技的角度推動社會發展的。未來我們在新浪的演播室裡面，同時可能另一個影像就在我的辦公室裡面同步，希望可以實現這個同步。
還有大傢熱議的產業技術，3D打印技術，原來的耗能，車床，是把一些大的東西消減往小瞭做，形成一個部件，未來可能從無到有這樣進行，從我們看到的科技領域的產業來說，這些科技類的產業必然淘汰老舊的產業，比如原來的鍋爐房現在都不見瞭，現在的798原來是松下顯示管廠，現在變成文化園區瞭。
所以從北京的產業來講、從商用物業的產業來講，北京已經進入瞭高度社會服務化的城市，所以社會服務化城市對於商用物業的需求是剛性的。我們會發現更多的便利店開進瞭所有社區，更多的社會服務配套進瞭我們的社區。物流行業，快餐行業，凡是與我們百姓生活密切相關的產業現在都在快速發展，未來北京就是一個服務性的城市，可能跟上海差不多瞭，社會服務業是我們說的第三產業，在大力發展的過程中對物業的需求是非常剛性的，而且我們越來越多的北京現有產業調整造成瞭每年有50萬的人口留在北京，這50萬的人口對於辦公和商用物業的需求會帶來500萬到1000萬的量級，所以北京整體的商用物業的產業也將進入高速的發展期，我們看到CBD的租金，還有金融街的租金都進入瞭穩定的階段，但是對於商用物業發展來說絕對是一個快速發展的時期，我相信五年之內會高速發展，五年之後會結出很大的碩果。
主持人：非常感謝何總今天來新浪樂居接受我們的采訪。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-07/15442808551.shtml
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